Торговая

Этапы подготовки к покупке торговой недвижимости

1. Выбор торгового помещения
2. Правоустанавливающие документы
3. Предварительный договор
4. Подписание договора
5. Государственная регистрация
6. Когда вы станете собственником

Преимущества

Почему часто речь идет именно о приобретении собственного помещения, а не об аренде чужого? Прежде всего, потому, что собственник торгового помещения может распоряжаться им по своему усмотрению, и если он больше в нем не нуждается, то может заключить один или несколько договоров аренды и получать законную прибыль. Являясь владельцем помещения, а не его арендатором предприниматель может быть уверен, что его не попросят освободить помещение в самый неподходящий момент или вовсе не дадут им воспользоваться. Процесс покупки торговой площади состоит из нескольких этапов, которые нужно рассмотривать в отдельности.

1 этап Выбор торгового помещения

На первом этапе, когда у предпринимателя имеется бизнес-план или хотя бы план действий, необходимо выбрать помещение, подходящее для будущего бизнеса. Именно этот этап является ключевым моментом для всех начинающих собственный бизнес, и одновременно, одной из острейших проблем. Торговое помещение подбирается, как правило, исходя из таких критериев, как его месторасположение, общая площадь и стоимость; наличие подъездных путей и удаленность от центра города; общая стоимость имущества, находящегося в нем и потребность в проведении капитального или косметического ремонта. Кроме того, необходимо оценить имеется ли возможность для извлечения доходов в связи со сдачей помещения в аренду и его дальнейшая перепродажа; наличие разрешения на продажу и величина налогообложения. При этом не последнее место занимает стоимость юридического оформления купли–продажи такого помещения.

Если торговое помещение было выбрано, а все вопросы разъяснены его продавцом, то далее идет согласование стоимости помещения, которая устроит и продавца, и покупателя. Все важные моменты, да и сам процесс покупки торговой площади, должен быть отражен в соответствующем договоре.

2 этап Правоустанавливающие документы

На втором этапе проверяются все документы на продаваемое торговое помещение. Если собственником продаваемого объекта недвижимости является юридическое лицо, то у него в наличии должны быть оригиналы всех Учредительных документов, свидетельствующие о регистрации компании и постановке ее на налоговый учет. Не лишними будут протокол общего собрания или решение единственного учредителя о назначении руководителя компании, главного бухгалтера и некоторые и другие. Кроме того, собственник, физическое или юридическое лицо, должен представить: выписку из технического паспорта; поэтажный план БТИ и экспликацию. Если собственник является владельцем только здания, к которому прилегает участок земли, то к документам прилагается и договор об аренде земли. На первом и втором этапах лучше всего заручиться помощью специалиста в области права или недвижимости, или получить у них консультации по всем моментам, которые вызывают у вас сомнения.

3 этап Предварительный договор

На третьем этапе стороны, при отсутствии разногласий на двух предыдущих, подписывают протокол о намерениях или предварительный договор с внесением покупателем части стоимости приобретаемого торгового помещения в виде задатка. Стоит отметить, что в предварительном договоре и в протоколе о намерениях должна быть указана точная дата заключения основного договора купли–продажи.

В договоре также необходимо предусмотреть отсрочку заключения основного договора со стороны собственника (если она необходима), для приведения в надлежащий вид документов на продаваемый объект недвижимости.

Нюансы

На данном этапе обе стороны должны помнить следующие нюансы:

• если покупатель отказался от совершения сделки, то внесенный ранее задаток ему не возвращается;
• если от заключения договора купли–продажи отказывается продавец, то он должен возместить покупателю, внесенную сумму задатка в двойном размере.

4 этап Подписание договора

Следующим этапом является подписание основного договора купли–продажи и передача остатка денежных средств продавцу торгового помещения. Здесь можно пойти одним из двух путей: передать наличные денежные средства при двух свидетелях, по одному от каждой из сторон, о чем составляется соответствующая расписка, заверенная их подписями. Или выбрать второй путь - передать деньги при помощи безналичного расчета через банк. Второй способ подходит только для тех случаев, когда продавец и покупатель являются юридическими лицами. При этом сумма сделки будет открыта для налоговых органов. Независимо от способа, денежные средства можно передать единовременно или внести при помощи нескольких платежей, составив подписанный сторонами график платежей. Рекомендуется перечислить оставшийся долг наличными денежными средствами или безналичным расчетом только после прохождения процедуры государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на торговое помещение и подписания в связи с этим акта приема-передачи. Акт составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами или их законными представителями.

Государственная регистрация

Молодым предпринимателям, да и предпринимателям уже функционирующим на рынке, порой тяжело приобрести торговое помещение целиком, особенно если оно расположено в престижном районе или в крупном торговом центре. Поэтому в таких ситуациях оптимальным вариантом становится аренда части помещения. Для того чтобы сохранить часть денежных средств и не платить внушительный первоначальный взнос, наряду с ежемесячной арендной платой, рекомендуется заключать договор на аренду до окончания строительства новых торговых центров. Однако в любом случае успех вашего дела зависит не только от грамотно выбранного и удачно приобретенного торгового помещения, но и от наличия бизнес-плана, опытного персонала, эффективной рекламной компании и точного расчета.

Собственник по закону

ЕГРН выдается новому владельцу торговой площади при успешном прохождении государственной регистрации. В нем указывается фамилия собственника или название фирмы покупателя. Продавец же получает выписку из Единого Государственного Реестра Прав на Недвижимость. И только на этом этапе целесообразно подписать передаточный акт на помещение и осуществить передачу оставшихся денег. Перечисленные этапы подходят только для помещений, специально предназначенных для осуществления торговли, либо для тех объектов недвижимости, которые были переоборудованы бывшим собственником.

А если это квартира

Если в качестве торгового помещения покупатель захотел приобрести квартиру или несколько квартир, расположенных на первом этаже жилого дома, то первоначально ее нужно купить, а после вывести из жилого фонда и перевести в нежилой. Этот процесс также состоит из нескольких этапов, требует времени, денег и познаний, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу или риэлтору, которые проделают все необходимые манипуляции.