Проектирование многоэтажных жилых домов

В многоэтажных жилых зданиях, в отличие от индивидуальных жилых домов, этажность не регламентируется: их высотность ограничивается только градостроительным планом города или поселка. При этом их конструкция может быть кирпичной, сборной, монолитной или каркасной. Для строительства высоток этажностью более 12 этажей чаще всего используется монолитный железобетон, так как он обеспечивает конструкции оптимальную надежность.

Проектирование многоэтажных жилых домов требует соблюдения ряда условий, которые обязательны для постройки любого капитального сооружения. Перед тем как получить разрешение на строительство нужно обязательно сделать проект в соответствии с требованиями законодательства.

Нормы проектирования

Основные нормы проектирования таких домов связаны с безопасностью и надежностью конструкции. На втором плане находятся условия для комфортного проживания людей. Не допускается создание проектов, которые даже потенциально могут нести угрозу здоровью и жизни проживающих в доме людей.

Основным документом, регулирующим нормы проектирования многоэтажных жилых домов, является Градостроительный кодекс. Но помимо него при создании проекта специалист также должен учитывать правила и нормы, закрепленные в СНиПах. Эти документы регулируют общую площадь здания, расстояние от дома до соседних объектов, размер придомовой территории и другие нюансы. Например, СНиП 2.07.01 и II-7 регулируют высоту и площадь многоэтажных жилых зданий.

Такой тип домов должен учитывать интересы всех групп населения, в том числе и пожилых и инвалидов. При постройке домов повышенной этажности, предназначенных специально для особых категорий граждан, высота здания не должна превышать 9 этажей. При этом все входы (подъезды) оборудуются пандусами для инвалидных и детских колясок и другими приспособлениями, обеспечивающими комфорт.

Большое количество норм и правил, которые необходимо соблюдать при проектировании, обуславливает необходимость привлечения профессионалов с опытом работы и отличным знанием законодательства в области проектирования и строительства. Только такой подход сможет обеспечить создание качественного проекта многоэтажного дома с отличными характеристиками надежности, безопасности и комфорта.

Особенности процесса

Проектирование многоэтажных жилых домов имеет ряд специфических особенностей, которые нужно соблюдать на всех этапах. Особое внимание нужно обратить на следующие моменты:

• отражение на плане здания уже существующих коммуникаций;
• организация эвакуационных выходов, обеспечивающих безопасный выход из здания во время пожара и других чрезвычайных ситуаций;
• разработка проекта придомовой территории, в которую включаются места для парковки и детские игровые площадки;
• определение типа конструкции в зависимости от количества этажей будущего дома;
• определение количества и вида инженерного оборудования;
• выбор безопасных материалов для кровли, межэтажных перекрытий, несущих стен и перегородок;
• подготовка схем системы пожарной безопасности, в том числе автоматических сигнализаций и систем дымоудаления;
• отражение в плане функциональности здания, в том числе мест размещения магазинов, кафе, ресторанов (при их наличии).

Перед тем как приступить к постройке многоквартирного дома важно рассчитать все экономические показатели. На них оказывает влияние наличие мусоропроводов, лифтов, подсобных и коммерческих помещений, холлов и т.п.

На площадь и количество подсобных помещений влияет общая площадь будущего жилого здания. Планировка большинства современных многоэтажных жилых сооружений предусматривает наличие следующих зон:

• вестибюль;
• кладовые на этажах;
• тамбуры;
• почтовые ящики;
• лифты;
• помещения для дежурных и консьержей.

Наличие и местоположение этих помещений и приспособлений не должно сказываться на удобстве и безопасности жилого дома.

Этапы

Типовой проект любого строения, в том числе и многоэтажного жилого дома, начинают с составления кадастрового плана, на котором обязательно отражаются границы участка, где будет осуществляться строительство. К обязательным частям данного плана относятся:

• подробное описание границ строительного участка;
• графическая схема ограничений земельного участка;
• площадь застройки с границами;
• право собственности на участок;
• схематическое изображение границ территории застройки.

На этапе создания проекта многоэтажного строения также учитываются такие факторы, как:

• санитарные нормы;
• будущие застройки в районе данного дома;
• экологические нормы и предписания;
• качество и особенности строительных и отделочных материалов;
• энергоэффективность будущего объекта;
• санитарные нормы.

Всего при проектировании многоэтажных жилых домов можно выделить 3 основных этапа:

• проектный;
• эскизный;
• творческий.

На первом этапе происходит сбор необходимой информации, ее обработка. Это могут быть такие данные, как наличие уже подведенных инженерных коммуникаций, состояние земельного участка, необходимость выравнивания и т.п.

На втором этапе формируется главная идея проекта, прорабатывается основная концепция. Здесь проектировщик согласно требованиям заказчика планирует этажность дома, расположение квартир и подсобных помещений и т.п. Косвенно на это может влиять инфраструктура района, где будет производить постройка: например, если это спальный район, с больших количеством школ и детских садов, то многоэтажные дома с квартирами-студями будут пользоваться здесь меньшим спросом, чем просторные квартиры для семей с детьми.

Третий этап является основным и занимает основную часть времени. Здесь определяется тип крыша, материалы основных конструкций, перекрытий, стен. Также на третьем этапе дательно прорабатываются конструктивные особенности дома и внешний вид фасадов. Особое внимание уделяется проектированию систем канализации, вентиляции, водоснабжения, отопления, освещения, разработке устройства лифтового и другого общедомового оборудования. Третий этап также может включать проектирование и ландшафтный дизайн придомовой территории. Обычно при проектировании индивидуальных домов этим занимаются специализированные компании, но в случае с многоквартирным домом эту функцию заказчик, как правило, отдает введении основной компании-проектировщика.

Стоимость: от чего зависит и как ее рассчитать

Для любого заказчика при заказе проектирования на первое место выходит скорость и качество выполнения работ. При этом не менее важна и стоимость создания проекта, которая зависит в первую очередь от того, насколько он будет сложный и сколько времени потребуется для разработки всех инженерных и конструктивных решений для его реализации.

Стоимость проектирования индивидуальна в каждом конкретном случае, так как на ее расчет влияет большое количество факторов, большую часть из которых просчитать заранее не представляется возможным. Так, например, на ценовую политику проектировщика влияет инфляция, технические особенности будущего здания, рыночные процессы. Конечную цену на проектирование можно получить только в процессе переговоров, перед подписанием договора.

На изменение цены в сторону увеличения или уменьшения также могут влиять назначение и функциональность объекта, его площадь, число этажей, количество и вид инженерных коммуникаций. Не меньшее влияние оказывает тип используемых строительных и отелочных материалов, трудовые затраты. При этом в учет проектировщик берет единый «Сборник цен на проектные работы» с поправкой на собственный коммерческий коэффициент.

Надежная компания, которая занимается проектированием зданий и сооружений, старается использовать по отношению к каждому клиенту индивидуальный подход. При этом указанная изначально в договоре стоимость, к которой исполнитель и заказчик пришли в процессе переговоров, остается неизменной.

Выбор компании для проектирования

Проектирование многоэтажного дома – это один из основных этапов строительства. Именно на этапе разработки проекта закладывается база всех строительных работ, которые будут производиться в дальнейшем. Даже небольшие ошибки, недочеты, несоответствия в проекте могут привести к внеплановым трудовым, финансовым и временным затратам. То есть подходить к выбору компании-проектировщика нужно с максимальной ответственностью.

Мнение о том, что только ведущие конструкторские бюро могут гарантировать высокий результат, может быть ошибочно. Нужно понимать, что такие организации часто загружены государственными заказами и не всегда готовы взяться за коммерческие проекты даже при предложении высокой стоимости. Поэтому если вам нужен качественный проект многоэтажного жилого дома, стоит рассмотреть и небольшие коммерческие компании. Они имеют штат специалистов не менее высокой квалификации, а также в их распоряжении самые современные технологии и программы.

При выборе компании-проектировщика обращайте внимание на следующие моменты:

1. Опыт работы компании. Чем длительнее срок пребывания компании на рынке проектировочных услуг, тем больше ее надежность.
2. Отзывы клиентов. Обратите внимание на отзывы тех, кто уже пользовался услугами данной организации, учитывая, что они пишут о качестве и сроках выполнения работ.
3. Штат специалистов и их квалификация. В разработке проекта многоэтажного дома принимают участие архитекторы, инженеры, проектировщики, конструкторы. Если эти специалисты есть в штате компании, можно быть уверенным в том, что в проекте будущего дома будут учтены все нюансы.
4. Современные технологии. Для создания качественной графики, трехмерных изображений и визуализации будущего дома, должны использоваться современные программы.
5. Портфолио. Посмотрите на сайте компании, проекты каких объектов они делали.

Обратите внимание, что стоимость услуг хорошей компании-проектировщика не может быть слишком низкой. Ориентируйтесь на среднюю цену по рынку.