Проектирование административных зданий и зданий спецназначения

В области строительства в понятие административное здание включается обобщенный перечень общественных зданий, использующихся для работы специалистов умственного труда. Под такими зданиями понимаются все виды зданий, которые создаются для работы управленческого персонала организаций и предприятий в различных сферах деятельности. Административное здание может целиком принадлежать одному предприятию, а может выступать в качестве инвестиционного объекта, где помещения арендуются или находятся в собственности у нескольких предприятий.

Существует несколько классификаций административных зданий. Это может быть деление по назначению, по функциональности, по градостроительным нормам и т.п. Но большая часть девелоперов, занимающихся коммерческой недвижимостью, к которой и относятся такие здания, обращают внимание на принадлежность сооружения к тому или иному классу. Такое деление зависит от наличия инфраструктуры, качества использованных при строительстве материалов, места нахождения и наличия систем безопасности.

Классификация современных административных зданий

Существует 4 основных класса административных зданий:

• А+++;
• А;
• В;
• С.

Первый класс А+++ отличается высоким качеством используемых материалов. Территориально такие здания располагаются в центральной или деловой части города. Иногда их еще называют бизнес-центрами. Их планировка предусматривает не только офисы и кабинеты, но и помещения под предприятия общественного питания (рестораны, кафе, бары), охраняемую парковку (в том числе подземную) и высокий уровень безопасности доступа.

Второй класс представляет собой стандартное административное здание. Отличительными чертами, характеризующими этот класс, являются рациональные планировки внутренних помещений и минимальная высота этажей – 3,5 м. Также, как и в первом классе, в таких зданиях имеются помещения под предприятия общественного питания, охраняемая парковка и охранная система для безопасности доступа. Отличие - они могут располагаться в любом районе, не только в центре.

К третьему классу относятся здания класса А после реставрации, а также здания, построенные из материалов невысокого качества. Они не имеют эффективной планировки, а в части внутренних помещений зданий класса В окна либо маленького размера, либо отсутствуют.

Четвертый класс – это административные здания, коридоры и несущие стены в которых расположены таким образом, что исключают перепланировку этажей. Они несущественно уступают классу В, но имеют более низкую стоимость.

Нормы и регламенты проектирования

Главным документов, устанавливающим правила и нормы в проектировании любых сооружений, является Градостроительный кодекс. Но в случае административных зданий при проектировании также нужно учитывать большое количество других нормативных документов (СНиПов). В первую очередь это СНиП 31-05-2003, а также СНиП 118.13330.2012, который представляет собой новую редакцию документа 31-06-2009. В нем отражены основные нормы для зданий, которые имеют общее функциональное назначение и объемно-планировочные признаки. Это здания, которые предназначены для осуществления работ, не связанных с производственной деятельностью.

К основным требованиям СНиП, регламентирующим строительство административных зданий, относятся:

• минимальная высота потолка – 3 м (исключение – помещения, расположенные в административно-бытовых сооружениях и жилых домах);
• высота коридоров и холлов – 2,4 м;
• ширина коридоров – 1,5 м при длине более 10 м, 1,2 м при протяженности коридора менее 10 м;
• ширина холлов, используемых как места ожидания, 2,4 м.

Согласно требованиям и нормам при соблюдении основных принципов строительства допускается размещение административных и офисных помещений в цокольных этажах.

Особенности

При разработке проектов административных зданий проектировщик должен учитывать множество деталей и проводить анализ всех возможных решений. При этом важно соблюдение следующих принципов:

• будущее административное здание должно вписываться в пейзаж и сочетаться с сооружениями, которые стоят в близости;
• выбор материалов с учетом назначения здания, состава почвы, влажности, температуры, силы ветра и других климатических особенностей;
• наличие достаточного места для организации парковки;
• обустройство приспособлений для удобного входа в здание людей с ограниченными возможностями здоровья - так же, как это реализовывается в проектах медицинских учреждений;
• соответствие санитарно-гигиеническим требованиям;
• исключение негативного влияния на окружающую среду во время эксплуатации будущего здания;
• планировка внутренних помещений с учетом назначения и функциональности здания.

Строительство административных зданий требует серьезных финансовых вложений, поэтому для того, чтобы они окупились в дальнейшем, при проектировании нужно учитывать все нюансы.

Этапы

Проектирование общественных и административных зданий состоит из 5 основных этапов:

• сбор данных об участке и объекте строительства и создание архитектурной концепции;
• разработка эскизного проекта;
• подготовка документов и материалов в стадии проектной документации;
• подготовка рабочего и строительного проекта;
• согласование готовой рабочей документации.

На первом этапе проектировщик изучает общие требования и пожелания заказчика, которые дополняет своими конструктивными решениями. При этом определяется общий объем строительных работ и разрабатывается общая архитектурная концепция будущего административного здания.

На втором этапе осуществляется подготовка эскиза будущего объекта, который разрабатывается на основе данных, полученных на первом этапе. При этом заказчик должен согласовать предоставленный вариант и либо согласиться с ним, либо внести правки. Только после окончательного одобрения эскиза заказчиком, проектировщик может приступать к непосредственной проработке всех деталей.

На третьем этапе осуществляется подробное проектирование и тщательная проработка всех конструктивных и инженерных решений. Это прорисовка поэтажных планов, внутренней зонирование, проектирование систем отопления, канализации, водоснабжения и других коммуникаций. Итогом третьего этапа является полный пакет проектной документации, который включает в себя фасады, поэтажные планы, генеральный план, архитектурные разрезы, ситуационный план и пояснительную записку. Для более полного представления проектировщик может предоставить трехмерную модель здания с поэтажным размещением мебели внутри.

Четвертый этап представляет собой работу по разработке рабочего и строительного проекта. Он представляет собой полный пакет документации, который после согласования попадает напрямую на строительную площадку. При этом рабочий проект включает в себя несколько разделов:

• конструктивные решения;
• архитектурно-строительная документация;
• схема обустройства систем водоснабжения и водоотведения;
• расположение систем отопления и вентиляции;
• список оборудования для организации системы электроснабжения, включая систему освещения;
• смета.

Четвертый этап является наиболее важным, потому что от того, насколько грамотно выполнен рабочий проект, зависит функционирование инженерных систем и коммуникаций будущего административного здания.

Пятый этап является заключительным. Он представляет собой в согласовании проекта во всех государственных инстанциях, которые контролируют строительство зданий.

Стоимость и сроки

Стоимость проектирования административного здания зависит от множества факторов и в каждом конкретном случае рассчитывается индивидуально. При расчете цены проектировочных услуг принимаются во внимание общая площадь здания, сложность и уникальность объекта, количество этажей.

Срок разработки проекта административного здания зависит от объема исходных данных, которые предоставляет заказчик, и конструктивной и архитектурной сложности объекта. При этом на длительность проектировочных работ также могут влиять допущенные на этапе эскиза неточности, ошибки, а также изменения концепции заказчиком в период разработки рабочей документации.

Правила выбора компании

Проектирование административных зданий – один из самых важных этапов строительства. От того, насколько правильно разработана рабочая документация и насколько точно рассчитан объем и вид строительных и отделочных материалов, зависит дальнейшее функционирование зданий.

При выборе компании-проектировщика обращайте внимание на ее опыт работы и отзывы клиентов. Если у компании есть портфолио, то обратите внимание на здания, качество которых вы можете оценить лично. Также нужно учитывать квалификацию сотрудников. Оптимально если в компании присутствует не только проектировщик, но и инженер и архитектор.

Что касается стоимости, то слишком низкая цена должна насторожить, так как ни одна коммерческая компания не будет работать в убыток. Поэтому лучше выбирать организации для разработки проекта, ценовая политика которых не слишком отличается от среднерыночной стоимости на подобные услуги.