Если цена на продаваемый земельный надел ниже среднерыночной

Если цена на продаваемый земельный надел ниже среднерыночной, то покупателю следует быть особенно внимательным. Далее нужно проверить следующие моменты:

• Наличие всех правоустанавливающих документов на земельный надел у продавца (документ о регистрации права собственности, на основании каких документов и правовых ситуаций он получен);
• Наличие полностью заполненного кадастрового паспорта на данный участок;
• Отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый земельный надел;
• Вероятность того, что постройки и/или коммуникации соседних участков повлияют на использование отчуждаемого участка или строительство на нём;
• Отсутствие имущественных претензий третьих лиц на земельный надел;
• Соответствие фактических построек на земельном участке строениям, указанным в кадастровом документе;
• Возможное наличие различных коммуникаций (газопровод, подземный электрический кабель и др.), проходящих через покупаемый надел земли или в непосредственной близости от него;
• Вменяемость продавца, наличие вредных привычек и/или психических заболеваний.

При проверке подлинности правоустанавливающих документов нужно поинтересоваться, на каком основании продавец стал владельцем земельного надела (покупка, дарение, вступление в наследство). Если продавец получил землю в наследство менее полугода назад, то есть вероятность неожиданного появления других наследников, которые могут оспорить через суд уже состоявшуюся сделку. Следует помнить, что отсутствие кадастрового номера, согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, приводит к невозможности заключить сделку с земельным наделом.

Ограничения на возведение зданий в зависимости от землепользования соседей. Например, не разрешено строить дом так, чтобы он полностью загораживал овощные плантации соседей от солнечного света. Наличие обременений на покупаемый надел земли можно проверить в ЕГРП, а в органах Росреестра по месту расположения данного надела можно узнать, проходят ли через него газовые или иные коммуникации, при наличии которых застройка участка земли незаконна. Не рекомендуется покупать землю у лиц с вредными привычками или явно невменяемых, так как потом такая сделка может быть оспорена по решению суда. В юридической практике нередки случаи, когда гражданин продаёт земельный надел, а спустя некоторое время обращается в суд с требованием вернуть его участок земли. Позже выясняется, что продавец страдает острыми нарушениями памяти. Покупка земли для занятия сельским хозяйством Наделы, относящиеся к категории сельскохозяйственных земель, имеют важные правовые особенности. Покупатель должен помнить, что на данных земельных наделах он будет обязан производить различную сельскохозяйственную продукцию — выращивать плодовые деревья и кустарники, овощи, злаковые или кормовые культуры, заниматься разведением домашнего скота — в зависимости от подкатегории данного земельного надела.

Существуют следующие основные подкатегории сельскохозяйственных земель:

• Земли для развития личных подсобных хозяйств (далее – ЛПХ);
• Земли для крестьянско-фермерских хозяйств (далее – КФХ);
• Земли для садоводства;
• Земли для огородничества;
• Земли для выпаса скота;
• Земли для животноводства, рыболовства и охоты;
• Земли для дачного строительства.

Важно помнить, что преимущественным правом приобретения сельскохозяйственныхземель являются органы федеральной, региональной или муниципальной исполнительной власти, согласно Федеральному закону № 101 от 24.07.2002. Продавец обязан предложить вышеуказанным органам власти купить землю в первую очередь, если государство откажется от покупки, или никак не отреагирует в течение месяца, то продавец может продавать земельный надел третьим лицам в течение 12 месяцев. Необходимо выяснить, проводил ли продавец подобные мероприятия, иначе сделка может быть признана незаконной. Если покупатель планирует построить дом на сельскохозяйственной земле, то он должен учесть, что строительство жилья возможно не на всех подкатегориях земель для сельского хозяйства. Земельные наделы подкатегории ЛПХ подразумевают возведение жилого дома только в том случае, если данные наделы примыкают к границам ближайшего муниципального образования. При покупке стоит учесть, что жилой дом также можно возводить на землях для садоводства, КФХ и дачного строительства.

Оспаривание прав на осуществление промышленного производства на таких наделах. Документация для земель промышленного назначения, помимо документа о регистрации права собственности и кадастрового паспорта, может также включать в себя:

• Технический паспорт на внутренние коммуникации;
• Паспорта артезианских скважин, расположенных на территории покупаемого участка;
• Документы санитарных лабораторий о химическом анализе воды, воздуха и полезных ископаемых;
• Технический паспорт на высоковольтные линии электропередач;
• Разрешение на специфические объекты повышенной опасности;
• Техническая документация на производственные сооружения, их соответствие государственным стандартам.

Тщательная проверка вышеперечисленных документов требует особых юридических знаний, но необходима для корректного ведения бизнеса на земельных участках для промышленности. Как правило, для такой проверки покупатель обращается к услугам специальных юридических контор.