Характеристики земли
Прежде чем заняться поиском земельного участка, нужно четко представлять, с какой целью он покупается. Если вам в дальнейшем потребуется прописка, то нужно искать коттеджный поселок, где возможно это осуществить.
Использование участка должно соответствовать его целевому назначению. Покупатель должен убедиться, что земля как минимум предназначена для использования в качестве садового или дачного участка с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования. Например, на участках, целевое назначение которых — огородничество, нельзя возводить капитальные постройки. На участке для садоводства строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. Участки земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) бывают двух видов: приусадебные и полевые. Приусадебный участок находится в границах поселений, жилой дом на нем строить можно. На полевом участке по закону строить нельзя.
Бывают случаи, когда продавец утверждает, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель, например из участка сельхозназначения в земли населенных пунктов. Таким уверениям доверять нельзя. Для проведения процедуры перевода земель из одной категории в другую существует множество требований, но даже если все они соблюдены, дело это не быстрое и требует значительных вложений.
Но есть и другие схемы «продажи», с которыми, с нашей точки зрения, связываться не стоит. Иногда организаторы поселка на необходимую подготовительную работу не хотят тратить свои деньги или не имеют их, и потому привлекают деньги будущих владельцев участков. Это может быть оформлено в соответствии с действующим законодательством, но это никоим образом не будет продажей участка.
Например, организуется СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) или ДНП (дачное некоммерческое партнерство), и вам предлагают стать его членом за деньги. В качестве документа вы получите членскую книжку, в которой будет отмечено, что вы внесли деньги в качестве вступительного или целевого взноса.
Может быть, на собранные деньги организаторам удастся проделать всю необходимую работу, и через несколько лет они по всем правилам оформят с вами сделку купли-продажи участка. Территории общего пользования в поселке будут, как правило, оформлены в собственность Управляющей компании, создаваемой застройщиком на стадии начала продаж. Она же будет обслуживать поселок в дальнейшем: вывозить мусор, расчищать от снега дороги, обслуживать столбы освещения и т. п.
Однако бывает и так: девелоперу на стадии оформления СНТ или ДНП что-то не удастся согласовать, у него кончатся деньги, партнерство развалится, и тогда ваши вложения пропадут, и претензии предъявлять будет некому: вы ничего не покупали с точки зрения закона, вы вступали в добровольную организацию.
Часто большие участки сельскохозяйственных земель приобретались и оформлялись в собственность некими лицами в инвестиционных целях. Потом они решили продавать доли этого большого участка по бросовым ценам. Казалось бы, все законно. Однако новым собственникам не разъяснялись их права и обязанности, возникающие после покупки доли. Их участки не выделены, «не размежеваны», как говорят специалисты, а значит, их права ограничены правами других дольщиков. Все дальнейшие действия на этой земле могут происходить с согласия всех совладельцев, а их могут быть сотни. На таком участке, даже если вам показали ваш кусочек, нельзя строиться: все строения также будут в долевой собственности всех дольщиков.
